El
Perú vive desde fines de la última década del siglo XX un sostenido crecimiento
de la industria de la construcción, impulsado, sobre todo, por el aumento de
los ingresos económicos de los hogares, las mayores inversiones publicas y
privadas, ambas consecuencia directa del crecimiento económico y, asimismo, por
la mejora de las condiciones de financiamiento para la adquisición de vivienda
públicas. Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario peruano,
cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en menor escala en otras ciudades
del interior como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo,
Cajamarca, Huaraz, entre otras.
El porqué del
crecimiento inmobiliario
Aparte de la minería, la industria de la construcción en
el Perú se ha convertido en uno de los sectores más dinámicos de la economía.
Sin duda, en su crecimiento influyen la expansión de la demanda interna como
consecuencia del aumento de la población y el crecimiento de la economía, asimismo
por el aumento de la inversión privada, bien secundada por la pública.
El sector construcción crece a tasas superiores al 10%,
vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del PBI global. Tal es
así que desde el 2006 creció en más del 14% anual, excepto en el 2009 cuando
cayó al 6% causado por la crisis financiera internacional, pero inmediatamente se recuperó
hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al 17%. Los años subsiguientes
continuó creciendo, aunque con menor velocidad, , tal como corroborarse en las
estadísticas oficiales del INEI y del BCRP.
En el crecimiento sectorial destacan las obras
relacionadas con la edificación de viviendas y centros comerciales, favorecidos
por las condiciones de acceso al financiamiento a través de créditos
hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes privadas del sistema
financiero.
En los últimos años se construyeron, ampliaron o
mejoraron decenas de miles de viviendas en el país, las que fueron colocadas predominantemente
en el sector de la clase media en evidente ascenso.
Algo notable en el boom constructivo es que la mayor
demanda de viviendas responde al creciente número de familias que tienen relativamente
mayores ingresos económicos y por tanto capacidad de adquirir créditos
hipotecarios, asimismo, a que las tasas de interés y las cuotas les resultan
asequibles.
La edificación destinada a la clase media y media alta
de la población se orienta principalmente a edificios de departamentos.
Implantadas en edificios multifamiliares donde predominan los departamentos de
3 ambientes cuya superficie mínima según los códigos de edificación debe ser mínimo
de 100m2 y máximo de 180m2.
El cambio urbano y aumento de la construcción privada
se produce principalmente en Lima y dentro de ella en Miraflores y Barranco. En
la zona se construyeron gran cantidad de proyectos, muchos de los cuales se
hallan ocupados y vendidos. Los valores se ubican entre los US$ 800 y US$
900/m2. En algunas ciudades del interior se repite esto mismo e incluso se
sobrepasa como en el caso de Huaraz, en cuyo centro se ofertan predios entre
1,000 a 2,000 US $/m2.
Pero lo que opera como dinamizador del crecimiento de
la construcción es el número de proyectos habitacionales destinados
principalmente a la clase media baja y baja que se está incrementando de manera
muy importante, gracias a la actuación de programas de vivienda populares como
Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros.
Según el Marco Macroeconómico Multianual 2011-2013, se
espera que el dinamismo del sector construcción se manifieste en un crecimiento
superior a una tasa de 10% durante el periodo, a la par con el incremento de la
inversión privada.
Indicadores del mercado
inmobiliario peruano al 2011- tercer trimestre
El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), siguiendo
estándares internacionales, considera que los principales indicadores del
mercado inmobiliario son: la mediana de los precios en soles constantes, el
ratio precio de venta / ingreso anual por alquiler (PER), el ratio precio de
venta / ingreso (indicador de asequibilidad) y la relación precio de venta/
costo total de la vivienda (3).
Tales indicadores, basados sobre todo en el mercado
limeño muestran aumento importantes en
los últimos años, alcanzando actualmente niveles similares a algunos promedios
internacionales.
Un
primer indicador es la mediana trimestral de los precios de venta en soles
constantes. La metodología empleada consiste en obtener
información mediante encuestas telefónicas semanales. La fuente de información
es la sección de la oferta inmobiliaria del diario El Comercio para Lima
Metropolitana, y el tipo de muestreo es aleatorio simple. De acuerdo a este indicador, luego de que los precios
tuvieron una tendencia decreciente hasta mediados de 2006, éstos se recuperaron
alcanzando niveles superiores a los máximos alcanzados desde 1998. En el tercer
trimestre de 2011 hay una moderación en
esta tendencia.
Un
segundo indicador es el ratio entre el precio de venta y el alquiler anual (PER),
el cual mide el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para
recuperar el valor de la propiedad. Este ratio alcanza un nivel de 14,6 en el
tercer trimestre de 2011. Esto significa que tendrían que transcurrir cerca de 15
anos de alquiler para que un propietario recupere el valor de su vivienda. De
acuerdo a la clasificación del Global Property Guide los precios de los departamentos en Lima
Metropolitana se mantienen en el
intervalo de precios normales (12,5 – 25,0).
Un
tercer indicador es el ratio entre el precio de venta y el ingreso. Este
indicador mide la capacidad de pago de las familias. Como medida de ingreso se
utiliza el PBI per cápita. Para el tercer trimestre de 2011, este ratio es 21,
similar al registrado para Perú por el BCRP, Global Property Guide para 2010 y
al nivel promedio de Latinoamérica.
Ello significa que Se necesitan más
de 20 años de ingresos para comprar un departamento. Para
el mismo inmueble de 100 m2 en Lima Metropolitana hace cuatro años se requería
la suma de 8 años de ingresos. Evidentemente las viviendas son ahora menos
asequibles para un hogar de menores ingresos.
Un último indicador es el ratio entre el índice de precio de venta y el índice de costo total de
la vivienda. El índice de costo de la vivienda incluye el costo del terreno
y el costo de construcción. De acuerdo a
este ratio, los precios de los inmuebles habrían aumentado más rápidamente que
el costo total entre el segundo
trimestre de 2007 y el tercer trimestre de 2011, lo que demuestra
que los márgenes de ganancia del negocio inmobiliario en el Perú esta
aumentando significativamente.
No cabe duda de que el boom de la industria de la construcción
en nuestro país está en marcha y su dinamismo se siente por doquier. En adelante
se estima que el crecimiento y el potencial del mercado inmobiliario en Perú
seguirá progresivamente abriendo una importante vía a inversiones financieras internas
y de otros países vecinos. Se avizora así la consolidación del sector inmobiliario
en el Perú.
Para profundizar la
mirada en este tema, en el próximo artículo abordaremos la implicancia y logros
de los principales programas de vivienda y la magnitud del déficit de
infraestructura que aún padece el país tanto en Lima como en las regiones.
Referencias:
