Leasing inmobiliario podría permitir a independientes acceder a viviendas en Perú

Por: Enrique Huerta Berríos*

Entre los temas que el ejecutivo propuso legislar extraordinariamente al Congreso de la República y obtuvo recientemente luz verde para su formalización legal en los próximos tres meses, resalta el Leasing Inmobiliario, un sistema propuesto desde el Ministerio de la Vivienda con el objeto de dinamizar el alquiler-venta de viviendas en Perú y el acceso de miles de  hogares peruanos a viviendas dignas. ¿Qué es el Leasing Inmobiliario? ¿Qué ventajas tiene? ¿Quiénes podrían acceder?

¿Qué es el Leasing Inmobiliario?

"Leasing" es una palabra que proviene del idioma inglés y significa "arriendo". Con ella se denomina a la operación de financiamiento de viviendas, maquinarias y otros bienes. Consiste en un contrato de arriendo de un bien de capital (por ejemplo, vehículos) e inmobiliarios (por ejemplo viviendas y oficinas) por parte de una empresa especializada que, de inmediato, se lo arrienda a un cliente que se compromete a comprar lo arrendado en la fecha de término del contrato (1).

La diferencia del "Leasing" con otros sistemas de financiamiento como los créditos hipotecarios o comerciales o sobre un bien de capital que se compra, está en que la empresa que se dedica al "Leasing" hace la adquisición a su nombre y luego la deja en arriendo a un tercero que, en este caso, puede ser un potencial arrendatario (y al final, posiblemente un comprador) de la vivienda, sin la necesidad de una cuota inicial y con la condición que, si éste deja de cumplir su parte del contrato, es decir, deja de pagar su arriendo, el bien deja de ser arrendado y vuelve a la empresa dedicada al "Leasing" o al banco predefinido.

Leasing inmobiliario promovido por el Ministerio de Vivienda

El leasing inmobiliario (o alquiler-venta) que le fue autorizado legislar al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento está en plena preparación y su objeto es expandir las ventas empresariales de viviendas y, a la vez, abrir las puertas para la adquisición de viviendas sin el pago de una cuota inicial. Lo cual es una de las principales ventajas de esta modalidad de venta de viviendas (2).

El leasing inmobiliario es en el fondo un arrendamiento con opción de compra a cierto precio residual al finalizar el contrato. Por supuesto que las cuotas del leasing son deducibles. Con esta nueva modalidad se buscaría favorecer a los trabajadores independientes o personas con ingresos discontinuos a quienes hoy le resulta difícil lograr el visto bueno del sistema financiero para obtener un crédito hipotecario. Potencialmente se podría beneficiar a unas 40 mil familias en los primeros dos años (3). 

Para que sea atractivo el leasing inmobiliario las cuotas deberían ser más o menos equivalentes a un arrendamiento normal y, por otra parte, puede fijarse la cantidad residual que el arrendatario podría pagar al final del contrato. Otra facilidad del leasing inmobiliario es que no siempre el arrendatario debe comprar la vivienda, si luego de un tiempo ya no la quiere más.

Corresponderá a las empresas inmobiliarias determinar cuáles de sus proyectos los ofertarán con esta modalidad y cuáles no. No hay un límite en el precio de la vivienda que se compre bajo esta modalidad (4).

Sin embargo el sector vivienda debe tomar las medidas necesarias para evitar una crisis como la sufrida por Estados Unidos y España que conllevaron a una gran caída en los precios de las viviendas por causa de una excesiva facilidad que el sector financiero dio para obtener un crédito, hasta de 100% del valor de la vivienda, y también evitar el exceso de construcciones, es decir,  por encima de la demanda de los consumidores. 

Parece que ésta es una clara oportunidad para beneficiar a la población emergente de todo el país. En Áncash, las autoridades regionales y locales deberían motivar y facilitar la venida de inversionistas de la construcción para la edificación de nuevas urbanizaciones en Huaraz, Chimbote y otras ciudades, así como el implante del leasing inmobiliario para dinamizar las ventas al público, teniendo en cuenta el déficit de viviendas en esta parte del país.

Referencias:

(1)   Banca Fácil. Disponible en http://www.bancafacil.cl/bancafacil/servlet/Contenido?indice=1.2&idPublicacion=3000000000000064&idCategoria=9

(2)   Urbania.pe, En http://urbania.pe/blog/noticia/ministerio-de-vivienda-plantea-nueva-ley-de-leasing-inmobiliario/

(3)   El Comercio. En http://elcomercio.pe/economia/peru/comprar-viviendas-sin-pagar-inicial-podria-arrancar-octubre-noticia-1812495

(4)   Sociedad Peruana de Bienes Raíces. En http://bienesraicess.com/blogs/

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* Es Doctor en Economía, Magister Science en Economía Agrícola y Ex Rector de la UNASAM.

PROGRESO Y POBREZA: LA PERFIDIA DEL CAPITALISMO DEL SIGLO XXI

Por Enrique Huerta Berríos (*)

El economista Henry George (1839-1897) alertó al mundo que estamos ante el gran enigma de nuestros tiempos. La gran esperanza de los hombres al producirse la revolución industrial era el surgimiento de una generosa situación material y como consecuencia, un ambiente moral realizador de la Edad de Oro que siempre ha soñado la humanidad; sin embargo reflexionó que: “Verdad es que un desengaño ha seguido a otro desengaño. Descubrimiento tras descubrimiento e invento tras invento, ni han disminuido la fatiga de los que más necesitan descanso, ni han traído la abundancia al pobre (…) Evidentemente, hemos de colegir que, bajo todas estas cosas, hay una causa común (…) y que ésa es, o lo que llamamos progreso material, o algo íntimamente ligado a él, resulta más que una deducción al observar que los fenómenos agrupados con el nombre de crisis económicas no son sino intensificaciones de los que siempre acompañan al progreso material y que se muestran con mayor claridad y fuerza a medida que éste avanza. ”[1]. ¿Cómo va la humanidad? ¿Cuál es la cuestión social del siglo XXI? ¿Cómo se viene resolviendo ésta?. Aquí algunos recuentos y reflexiones.

Evolución de la población mundial y su distribución

La población mundial actual se acerca a 7,325 millones de habitantes[2]. Desde el inicio de nuestra era, hasta hoy, la población humana se ha distribuido desigualmente entre los continentes del globo. El grueso se ha concentrado en Asia, seguido de Europa y África. América, en cambio, ha tenido relativamente menos habitantes que todos los demás, tal como se muestra en la información del siguiente gráfico de Piketty (2014) [3].

Distribución de la producción mundial

Probablemente los siglos XIX, XX y lo que ya vivimos del siglo XXI, a diferencia de los siglos antepasados, se han caracterizado por un vertiginoso aumento en el poder de producir bienes y servicios en multiplicidad de formas y circunstancias, es decir, de una cuantiosa riqueza. 

Sin embargo, en todas partes donde el progreso ha sido cada vez mayor éste se ha realizado más a plenitud; es decir, donde la población se ha densificado más, los ingresos y patrimonios se han acumulado más y más, y el mecanismo de la producción y el intercambio se han desarrollado localmente y más aún, globalmente, nos encontramos con la pobreza más paupérrima, la desigualdad más extrema, la corrupción más enredada y extendida, la más violenta lucha por la existencia humana, y una ociosidad por demás forzada y obligada por los hechos sociopolíticos.

En este sistema social, sencillamente, el progreso está unido a la miseria humana en una extraña asociación que al paso del tiempo se hace cada vez más sólida y contradictoria[4]. Es como en una moneda cualquiera: el sello y la cara, no existe el uno sin lo otro. Se trata, de un matrimonio de facto cuestionable por la miseria y la desigualdad que genera. En la información del siguiente gráfico, también extraído del francés Piketty (cit.) se verifica la historia de la desigual distribución de la riqueza mundial, concentrada en Europa y Norteamérica, y ahora último la tendencia apunta hacia el continente asiático. La marginación de África y América Latina (que aparece escondida entre los datos de América) es notable y continua.

Sin embargo, el pérfido matrimonio entre el progreso y la pobreza es, probablemente, el mayor problema humano de los últimos tiempos; es decir, del tiempo que les tocó vivir a nuestros bisabuelos, abuelos y padres; el tiempo que nos está tocando vivir a los que somos de esta generación y el tiempo que les tocará vivir a la próxima generación (nuestros hijos y nietos), si antes no hay un cambio positivo de ese prolongado e indeseable matrimonio.

Como dice Paúl Krugman, Premio Nobel de Economía 2008[5], es cierto que ha habido una revolución tecnológica en el mundo y últimamente la muy mentada revolución de las tecnologías de la información que, en términos prácticos resulta “poco útil” a la luz de una evaluación desapasionada de sus resultados económicos. 

Más aún, el matrimonio Progreso-Pobreza no se ha disuelto, ni siquiera resquebrajado; por el contrario, se ha consolidado local y globalmente. 

Distribución de la riqueza mundial en el siglo XXI

Nunca como ahora la distribución de la riqueza mundial fue tan extremadamente desigual, pues según el valioso reporte de la riqueza mundial 2014 de Credit Suisse[6], el 0.7% de la población mundial híper rica (35 millones de personas) concentra el 44% de la riqueza mundial (116 trillones de US $); mientras que el mayoritario 70% de la población pobre (3,282 millones de habitantes) apenas recibe 2.9 % de esa riqueza total (7.6 trillones de US$),  tal como se puede constatar con la información del siguiente gráfico.  

La pirámide nos dice que unos pocos, más aún, poquísimos, son los ultra ricos, los que tienen de todo y de sobra, mientras que muchos, muchísimos son los pobres, los que tienen muy poco, y a veces nada, ni siquiera para comer. 

La cuestión social del siglo XXI

Se trata de una realidad muy compleja e indeseable por sus consecuencias negativas para las grandes mayorías, realidad de la que nacen los grandes problemas económicos, sociales y políticos que tienen cabizbajo y meditabundo a un gran sector del mundo y sus líderes. 

Es con estas complicaciones con las que luchan vanamente los maestros, filósofos, economistas, políticos, sociólogos, abogados e ingenieros, y que también enfrentan las autoridades estatales, los filántropos de aquí y de allá y los integrantes de la sociedad en general. 

¿Cómo resolver ese gran problema de la humanidad? Por supuesto que todos los seres humanos tenemos este elevado reto y la responsabilidad social de contribuir a la solución; pero como economistas ¿Cómo solucionarlo, al menos en parte, desde la organicidad y los métodos de la Economía política? Esta es la gran cuestión.

Hay que encontrar luces en medio de la oscuridad, mejor aún, hay que encender los faros para iluminar la noche oscura y tormentosa usando los métodos y herramientas de la Economía política, esto es, investigando organizada, inteligente y acuciosamente esa controvertida realidad, repleta de fenómenos por demás complejos, intrincados e inexplicados. 

Si las ideas logradas, a partir de los trabajos más serios y esclarecedores, permiten concebir y proponer nuevas propuestas y éstas chocan con nuestros prejuicios o los de mucha gente, al basurero con ellos, no vacilemos; si destronan a los teóricos, “dueños de la verdad”, allá ellos; si derrocan a los políticos y personajes poderosos e intocables o si traen abajo a las instituciones que durante mucho tiempo han sido consideradas justas, naturales y necesarias, no nos detengamos, reemplacèmoslas. No debemos retroceder nunca y mucho menos rendirnos. Sigamos adelante, cueste lo que cueste, con tal de que esas ideas nos lleven a construir una sociedad humana de cuerpo entero, una sociedad que genere bienestar para todos; dicho más sencillamente, una sociedad de trabajadores y emprendedores, una sociedad justa, pacífica, solidaria, equilibrada y responsable por sus cuatro costados.

Algunas respuestas a la cuestión social

En esta línea, Thomas Piketty ya ha dado las pautas para avanzar en la equidad de ingresos. Luego de estudiar las causas de la crisis del Capital en el siglo XXI y concluir que la disparidad de ingresos y patrimonios está aumentando extraordinariamente en las últimas décadas, por lo que ha propuesto a las autoridades fiscales del mundo, como medida de "justicia tributaria" -y creo que rememorando a la histórica propuesta del "impuesto único" de Henry George- la aplicación de un impuesto progresivo a la renta y al patrimonio progresivos a los los más ricos del planeta. Con ello el Estado podría transferir ingresos a los más pobres e impedir que el flagelo de la pobreza se agrave o extienda por el planeta y termine avivando los conflictos sociales que, por la historia, sabemos que a inicios del siglo XX terminaron en la primera y segunda guerra mundial. No esperemos una tercera guerra mundial, ha anticipado Piketty. Conozcamos su teoría, analicemos el remedio propuesto y de ser eficaz, aboguemos por ella y sumemos nuevas propuestas.

Si de veras compartimos aún esta convicción y esperanza, si queremos resolver el gran enigma de nuestros tiempos adelantado por Henry George, pongamos las manos a la obra: investiguemos con idoneidad y mucho compromiso social, y hagamos una verdadera revolución pacífica, empezando por nuestra localidad, región y nación y continuando a escala global. El sistema social del siglo XXI es, por ahora, un mundo incierto y autodestructivo del homo sapiens. ¡Humanicemos a la sociedad, ahora!.

Referencias

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[1] George, Henry (2004). Progreso y miseria. Eumed.net. En http://www.eumed.net/cursecon/textos/h-george/index.htm

[2] Mundo 2015. En http://populationpyramid.net/es/mundo/2015/

[3] Piketty, Thomas (2014). El Capital en el siglo XXI. Edit. Fondo de Cultura Económica. México D. F. 

[4] Ramos, José (2008). Henry  George y el Georgismo.  En http://eprints.ucm.es/6692/1/0006.pdf
[5] Desayunando con Paul Krugman (2015). Revolución poco útil.  NYT SYNDICATE. Traducción de Yonz,  Antonio. Diario Gestión, Lima. 

[6] Credit Suisse. Researchh Institute. Global Wealth Report 2014. En https://publications.credit-suisse.com/tasks/render/file/?fileID=60931FDE-A2D2-F568-B041B58C5EA591A4 

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(*) Es Doctor en Economía, M. Sc en Economía Agrícola, ex Rector de la Universidad Nacional Santiago Antúnez de Mayolo, ex Decano de la Facultad de Economía y Contabilidad y  Profesor principal de la Escuela de Post grado de dicha Universidad.

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