miércoles, enero 18, 2012

EL BOOM DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION EN EL PERU

El Perú vive desde fines de la última década del siglo XX un sostenido crecimiento de la industria de la construcción, impulsado, sobre todo, por el aumento de los ingresos económicos de los hogares, las mayores inversiones publicas y privadas, ambas consecuencia directa del crecimiento económico y, asimismo, por la mejora de las condiciones de financiamiento para la adquisición de vivienda públicas. Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras. 

El porqué del crecimiento inmobiliario
Aparte de la minería, la industria de la construcción en el Perú se ha convertido en uno de los sectores más dinámicos de la economía. Sin duda, en su crecimiento influyen la expansión de la demanda interna como consecuencia del aumento de la población y el crecimiento de la economía, asimismo por el aumento de la inversión privada, bien secundada por la pública.
El sector construcción crece a tasas superiores al 10%, vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del PBI global. Tal es así que desde el 2006 creció en más del 14% anual, excepto en el 2009 cuando cayó al 6% causado por la crisis financiera  internacional, pero inmediatamente se recuperó hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al 17%. Los años subsiguientes continuó creciendo, aunque con menor velocidad, , tal como corroborarse en las estadísticas oficiales del INEI y del BCRP.
En el crecimiento sectorial destacan las obras relacionadas con la edificación de viviendas y centros comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento a través de créditos hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes privadas del sistema financiero. 
En los últimos años se construyeron, ampliaron o mejoraron decenas de miles de viviendas en el país, las que fueron colocadas predominantemente en el sector de la clase media en evidente ascenso.


Algo notable en el boom constructivo es que la mayor demanda de viviendas responde al  creciente número de familias que tienen relativamente mayores ingresos económicos y por tanto capacidad de adquirir créditos hipotecarios, asimismo, a que las tasas de interés y las cuotas les resultan asequibles.
La edificación destinada a la clase media y media alta de la población se orienta principalmente a edificios de departamentos. Implantadas en edificios multifamiliares donde predominan los departamentos de 3 ambientes cuya superficie mínima según los códigos de edificación debe ser mínimo de 100m2 y máximo de 180m2.
El cambio urbano y aumento de la construcción privada se produce principalmente en Lima y dentro de ella en Miraflores y Barranco. En la zona se construyeron gran cantidad de proyectos, muchos de los cuales se hallan ocupados y vendidos. Los valores se ubican entre los US$ 800 y US$ 900/m2. En algunas ciudades del interior se repite esto mismo e incluso se sobrepasa como en el caso de Huaraz, en cuyo centro se ofertan predios entre 1,000 a 2,000 US $/m2.
Pero lo que opera como dinamizador del crecimiento de la construcción es el número de proyectos habitacionales destinados principalmente a la clase media baja y baja que se está incrementando de manera muy importante, gracias a la actuación de programas de vivienda populares como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros.
Según el Marco Macroeconómico Multianual 2011-2013, se espera que el dinamismo del sector construcción se manifieste en un crecimiento superior a una tasa de 10% durante el periodo, a la par con el incremento de la inversión privada.
Indicadores del mercado inmobiliario peruano al 2011- tercer trimestre
El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), siguiendo estándares internacionales, considera que los principales indicadores del mercado inmobiliario son: la mediana de los precios en soles constantes, el ratio precio de venta / ingreso anual por alquiler (PER), el ratio precio de venta / ingreso (indicador de asequibilidad) y la relación precio de venta/ costo total de la vivienda (3).

Tales indicadores, basados sobre todo en el mercado limeño  muestran aumento importantes en los últimos años, alcanzando actualmente niveles similares a algunos promedios internacionales.

Un primer indicador es la mediana trimestral de los precios de venta en soles constantes. La metodología empleada consiste en obtener información mediante encuestas telefónicas semanales. La fuente de información es la sección de la oferta inmobiliaria del diario El Comercio para Lima Metropolitana, y el tipo de muestreo es aleatorio simple. De acuerdo  a este indicador, luego de que los precios tuvieron una tendencia decreciente hasta mediados de 2006, éstos se recuperaron alcanzando niveles superiores a los máximos alcanzados desde 1998. En el tercer trimestre de  2011 hay una moderación en esta tendencia.

Un segundo indicador es el ratio entre el precio de venta y el alquiler anual (PER), el cual mide el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad. Este ratio alcanza un nivel de 14,6 en el tercer trimestre de 2011. Esto significa que tendrían que transcurrir cerca de 15 anos de alquiler para que un propietario recupere el valor de su vivienda. De acuerdo a la clasificación del Global Property Guide  los precios de los departamentos en Lima Metropolitana  se mantienen en el intervalo de precios normales (12,5 – 25,0).
  
Un tercer indicador es el ratio entre el precio de venta y el ingreso. Este indicador mide la capacidad de pago de las familias. Como medida de ingreso se utiliza el PBI per cápita. Para el tercer trimestre de 2011, este ratio es 21, similar al registrado para Perú por el BCRP, Global Property Guide para 2010 y al nivel promedio de Latinoamérica.

Ello significa que Se necesitan más de 20 años de ingresos para comprar un departamento. Para el mismo inmueble de 100 m2 en Lima Metropolitana hace cuatro años se requería la suma de 8 años de ingresos. Evidentemente las viviendas son ahora menos asequibles para un hogar de menores ingresos.

Un último indicador es el ratio entre el índice de precio de venta y el índice de costo total de la vivienda. El índice de costo de la vivienda incluye el costo del terreno y el costo de construcción.  De acuerdo a este ratio, los precios de los inmuebles habrían aumentado más rápidamente que el costo total entre el  segundo trimestre de 2007  y el  tercer trimestre de 2011, lo que demuestra que los márgenes de ganancia del negocio inmobiliario en el Perú esta aumentando significativamente.

 No cabe duda de que el boom de la industria de la construcción en nuestro país está en marcha y su dinamismo se siente por doquier. En adelante se estima que el crecimiento y el potencial del mercado inmobiliario en Perú seguirá progresivamente abriendo una importante vía a inversiones financieras internas y de otros países vecinos. Se avizora así la consolidación del sector inmobiliario en el Perú.
Para profundizar la mirada en este tema, en el próximo artículo abordaremos la implicancia y logros de los principales programas de vivienda y la magnitud del déficit de infraestructura que aún padece el país tanto en Lima como en las regiones.  

Referencias:

4 comentarios:

  1. Es muy cierto, el sector construccion en estos ultimos años creció notablemente, con mayor porcentaje aqui en la capital. Actualmente aqui en el distrito de los Olivos tambien se ve disparado las construcciones siendo muy dificil de encontrar una casa o terreno.Entonces es reflejado que el sector construccion seguira creciendo en muchos distritos mas y en provincias por las inversiones que se realizaran en nuestro país.

    ResponderBorrar
  2. muy cierto y aun falta por desarrollar las provincias ;)

    ResponderBorrar
  3. Enrique gracias por estos datos concretos que cuentan mucho de este sector en el Peru en el que estoy muy interesado. Podrias indicarme donde poder encontrar las mayores inmobiliarias Peruanas, con algunos de sus datos más caracteristicos.

    Otra cosa que observo es como compañías Chilenas estan entrando con fuerza en este sector en Peru. Es esto comun a otros sectores de la economía Peruana.

    Muchas gracias y un saludo.

    Carlos M.

    ResponderBorrar
  4. Interesante comentario Dr. Lo felicito. Ud es mas productivo en la parte académica que en la parte política en la UNASAM.

    ResponderBorrar

Haga un comentario sobre este artículo. ¡Anímese ahora mismo!

Muchas gracias.

LA DESNUTRICIÓN EN AMÉRICA LATINA

Vídeo: Prepárense para un "huracán económico", advierte el jefe de JPMorgan

NOAM CHOMSKY Y LA TORMENTA PERFECTA DE ESTOS TIEMPOS (Conferencia en Uruguay)

VÍDEO: LIBERALISMO y DESIGUALDAD según HAYEK

Presentación: Reactivación económica de Áncash en tiempos de pandemia

VIDEO ENTREVISTA A JULIO VELARDE: Los grandes retos de la política monetaria en la era post pandemia

Vídeo: El futuro de la educación - Yuval Noah Harari & Russell Brand - Penguin Talks

VÍDEO: HOMO DEUS - Yuval Noah Harari (Español)

Vídeo: Principios para enfrentarse al Nuevo Orden Mundial, por Ray Dalio

VÍDEO: Thomas Piketty: "Un impuesto a los ricos del 6% no es suficiente ¿qué tal un 90%?"

ENTREVISTA A PAUL KRUGMAN: La gente no confía en EE.UU. porque no es fiel a sus ideales - Pandemia