EL BOOM DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION EN EL PERU

El Perú vive desde fines de la última década del siglo XX un sostenido crecimiento de la industria de la construcción, impulsado, sobre todo, por el aumento de los ingresos económicos de los hogares, las mayores inversiones publicas y privadas, ambas consecuencia directa del crecimiento económico y, asimismo, por la mejora de las condiciones de financiamiento para la adquisición de vivienda públicas. Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras. 

El porqué del crecimiento inmobiliario

Aparte de la minería, la industria de la construcción en el Perú se ha convertido en uno de los sectores más dinámicos de la economía. Sin duda, en su crecimiento influyen la expansión de la demanda interna como consecuencia del aumento de la población y el crecimiento de la economía, asimismo por el aumento de la inversión privada, bien secundada por la pública.

El sector construcción crece a tasas superiores al 10%, vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del PBI global. Tal es así que desde el 2006 creció en más del 14% anual, excepto en el 2009 cuando cayó al 6% causado por la crisis financiera  internacional, pero inmediatamente se recuperó hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al 17%. Los años subsiguientes continuó creciendo, aunque con menor velocidad, , tal como corroborarse en las estadísticas oficiales del INEI y del BCRP.

En el crecimiento sectorial destacan las obras relacionadas con la edificación de viviendas y centros comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento a través de créditos hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes privadas del sistema financiero. 

En los últimos años se construyeron, ampliaron o mejoraron decenas de miles de viviendas en el país, las que fueron colocadas predominantemente en el sector de la clase media en evidente ascenso.


Algo notable en el boom constructivo es que la mayor demanda de viviendas responde al  creciente número de familias que tienen relativamente mayores ingresos económicos y por tanto capacidad de adquirir créditos hipotecarios, asimismo, a que las tasas de interés y las cuotas les resultan asequibles.

La edificación destinada a la clase media y media alta de la población se orienta principalmente a edificios de departamentos. Implantadas en edificios multifamiliares donde predominan los departamentos de 3 ambientes cuya superficie mínima según los códigos de edificación debe ser mínimo de 100m2 y máximo de 180m2.

El cambio urbano y aumento de la construcción privada se produce principalmente en Lima y dentro de ella en Miraflores y Barranco. En la zona se construyeron gran cantidad de proyectos, muchos de los cuales se hallan ocupados y vendidos. Los valores se ubican entre los US$ 800 y US$ 900/m2. En algunas ciudades del interior se repite esto mismo e incluso se sobrepasa como en el caso de Huaraz, en cuyo centro se ofertan predios entre 1,000 a 2,000 US $/m2.

Pero lo que opera como dinamizador del crecimiento de la construcción es el número de proyectos habitacionales destinados principalmente a la clase media baja y baja que se está incrementando de manera muy importante, gracias a la actuación de programas de vivienda populares como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros.

Según el Marco Macroeconómico Multianual 2011-2013, se espera que el dinamismo del sector construcción se manifieste en un crecimiento superior a una tasa de 10% durante el periodo, a la par con el incremento de la inversión privada.

Indicadores del mercado inmobiliario peruano al 2011- tercer trimestre

El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), siguiendo estándares internacionales, considera que los principales indicadores del mercado inmobiliario son: la mediana de los precios en soles constantes, el ratio precio de venta / ingreso anual por alquiler (PER), el ratio precio de venta / ingreso (indicador de asequibilidad) y la relación precio de venta/ costo total de la vivienda (3).

Tales indicadores, basados sobre todo en el mercado limeño  muestran aumento importantes en los últimos años, alcanzando actualmente niveles similares a algunos promedios internacionales.

Un primer indicador es la mediana trimestral de los precios de venta en soles constantes. La metodología empleada consiste en obtener información mediante encuestas telefónicas semanales. La fuente de información es la sección de la oferta inmobiliaria del diario El Comercio para Lima Metropolitana, y el tipo de muestreo es aleatorio simple. De acuerdo  a este indicador, luego de que los precios tuvieron una tendencia decreciente hasta mediados de 2006, éstos se recuperaron alcanzando niveles superiores a los máximos alcanzados desde 1998. En el tercer trimestre de  2011 hay una moderación en esta tendencia.

Un segundo indicador es el ratio entre el precio de venta y el alquiler anual (PER), el cual mide el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad. Este ratio alcanza un nivel de 14,6 en el tercer trimestre de 2011. Esto significa que tendrían que transcurrir cerca de 15 anos de alquiler para que un propietario recupere el valor de su vivienda. De acuerdo a la clasificación del Global Property Guide  los precios de los departamentos en Lima Metropolitana  se mantienen en el intervalo de precios normales (12,5 – 25,0).

  

Un tercer indicador es el ratio entre el precio de venta y el ingreso. Este indicador mide la capacidad de pago de las familias. Como medida de ingreso se utiliza el PBI per cápita. Para el tercer trimestre de 2011, este ratio es 21, similar al registrado para Perú por el BCRP, Global Property Guide para 2010 y al nivel promedio de Latinoamérica.

Ello significa que Se necesitan más de 20 años de ingresos para comprar un departamento. Para el mismo inmueble de 100 m2 en Lima Metropolitana hace cuatro años se requería la suma de 8 años de ingresos. Evidentemente las viviendas son ahora menos asequibles para un hogar de menores ingresos.

Un último indicador es el ratio entre el índice de precio de venta y el índice de costo total de la vivienda. El índice de costo de la vivienda incluye el costo del terreno y el costo de construcción.  De acuerdo a este ratio, los precios de los inmuebles habrían aumentado más rápidamente que el costo total entre el  segundo trimestre de 2007  y el  tercer trimestre de 2011, lo que demuestra que los márgenes de ganancia del negocio inmobiliario en el Perú esta aumentando significativamente.

 No cabe duda de que el boom de la industria de la construcción en nuestro país está en marcha y su dinamismo se siente por doquier. En adelante se estima que el crecimiento y el potencial del mercado inmobiliario en Perú seguirá progresivamente abriendo una importante vía a inversiones financieras internas y de otros países vecinos. Se avizora así la consolidación del sector inmobiliario en el Perú.

Para profundizar la mirada en este tema, en el próximo artículo abordaremos la implicancia y logros de los principales programas de vivienda y la magnitud del déficit de infraestructura que aún padece el país tanto en Lima como en las regiones.  

Referencias:

(1)     En http://www.bcrp.gob.pe/docs/Transparencia/Notas-Informativas/2012/nota-informativa-2012-01-01-2.pdf

(2)     En http://www.asocem.org.pe/web/_infor_esp/Informe%20Especial_feb09.pdf

(3)     En http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Reporte-Inflacion/2011/marzo/Reporte-de-Inflacion-Marzo-2011.pdf

LAS 10 ESTRATEGIAS DE MANIPULACION MEDIÁTICA DE LA OPINIÓN PÚBLICA, SEGÚN CHOMSKY

Los dueños de los medios masivos de comunicación y algunos “periodistas” que laboran en ellos piensan que nos pueden manipular como a los niños o muchachos ingenuos. Creen que nos pueden hacer creer cuentos de hadas, de Santa Claus o de los Pishtacos. Felizmente no todos caemos en sus garras. Aquí presentamos un artículo del lingüista  y profesor emérito del MIT, Noam Chomsky[1], que no podemos pasar sin enterarnos: las “10 estrategias de manipulación mediática[2]”. Al margen de las consideraciones ideológicas del autor, las estrategias de manipulación que sintetiza son alternativas y en ocasiones simultáneas. El artículo desgrana todo aquel entramado que se utiliza en las propagandas para intentar engañarnos. ¿Y usted sigue creyendo en las mentiras que dicen la TV, la radio local y nacional, los supermercados, etc.? Indígnate ya por la afrenta y pon a los manipuladores al descubierto para impedir que sigan haciendo más daño al público.

1. La estrategia de la distracción.

El elemento primordial del control social es la estrategia de la distracción, que consiste en desviar la atención del público de los problemas importantes y de los cambios decididos por las élites políticas y económicas, mediante la técnica del diluvio o inundación de continuas distracciones y de informaciones insignificantes.

La estrategia de la distracción es igualmente indispensable para impedir al público interesarse por los conocimientos esenciales, en el área de la ciencia, la economía, la psicología, la neurobiología y la cibernética. 

“Mantener la atención del público distraída, lejos de los verdaderos problemas sociales Y económicos, cautivada por temas sin importancia real pero ocupado, ocupado y ocupado, sin ningún tiempo para pensar; de vuelta a granja como los animales (cita del texto “Armas silenciosas para guerras tranquilas”)”.

2. Crear problemas y después ofrecer soluciones

Este método también es llamado “problema-reacción-solución”. Se crea un problema, una “situación” prevista para causar cierta reacción en el público, a fin de que éste sea el mandante de las medidas que se desean hacer aceptar. Por ejemplo: dejar que se desenvuelva o se intensifique la violencia urbana, u organizar atentados sangrientos, a fin de que el público sea el demandante de leyes de seguridad y políticas en perjuicio de la libertad. O también: crear una crisis económica para hacer aceptar como un mal necesario el retroceso de los derechos sociales y el desmantelamiento de los servicios públicos.

3. La estrategia de la gradualidad

Para hacer que se acepte una medida inaceptable, basta aplicarla gradualmente, a cuentagotas, por años consecutivos, durante 10 o más años. Es de esa manera que condiciones socioeconómicas radicalmente nuevas (el neoliberalismo, por ejemplo) fueron impuestas durante las décadas de 1980 y 1990: Estado mínimo, privatizaciones, precariedad, flexibilidad, desempleo en masa, salarios magros que ya no aseguran ingresos decentes, tantos cambios que hubieran provocado una revolución si hubiesen sido aplicados de una sola vez.

4. La estrategia de diferir

Otra manera de hacer aceptar una decisión impopular es la de presentarla como “dolorosa y necesaria”, obteniendo la aceptación pública, en el momento, para una aplicación futura. Es más fácil aceptar un sacrificio futuro que un sacrificio inmediato. Primero, porque el esfuerzo no es empleado inmediatamente. Luego, porque el público, la masa, tiene siempre la tendencia a esperar ingenuamente que “todo irá mejorar mañana” y que el sacrificio exigido podrá ser evitado. Esto da más tiempo al público para acostumbrarse a la idea del cambio y de aceptarla con resignación cuando llegue el momento. 

5. Dirigirse al público como a criaturas de corta edad

La mayoría de la publicidad dirigida al gran público utiliza discursos, argumentos, personajes y entonación particularmente infantiles, muchas veces próximos a la debilidad, como si el espectador fuese una criatura de poca edad o un deficiente mental. Cuanto más se intente buscar engañar al espectador, más se tiende a adoptar un tono infantilizante. ¿Por qué? “Si uno se dirige a una persona como si ella tuviese la edad de 12 años o menos, entonces, en razón de la sugestionabilidad, ella tenderá con cierta probabilidad, a una respuesta o reacción también desprovista de un sentido crítico como la de una persona de 12 años o menos edad (ver “Armas silenciosas para guerras tranquilas”).

6. Utilizar el aspecto emocional mucho más que la reflexión

Hacer uso del aspecto emocional es una técnica clásica para causar un corto circuito en el análisis racional, y finalmente al sentido crítico de los individuos.

Por otra parte, la utilización del registro emocional permite abrir la puerta de acceso al inconsciente para implantar o injertar ideas, deseos, miedos y temores, compulsiones, o inducir comportamientos

7. Mantener al público en la ignorancia y la mediocridad

Hacer que el público sea incapaz de comprender las tecnologías y los métodos utilizados para su control y su esclavitud.

TRABAJA – COMPRA – CONSUME – MUERE ….. el vacio absoluto

“La calidad de la educación dada a las clases sociales inferiores debe ser la más pobre y mediocre posible, de forma que la distancia de la ignorancia que plantea entre las clases inferiores y las clases sociales superiores sea y permanezca imposibles de alcanzar para las clases inferiores (ver “Armas silenciosas para guerras tranquilas”)”.

8. Estimular al público a ser complaciente con la mediocridad

Promover al público a creer que es moda el hecho de ser estúpido, vulgar e inculto…

9. Reforzar la auto culpabilidad

Hacer creer al individuo que él es solamente el culpable de su propia desgracia, por causa de la insuficiencia de su inteligencia, de sus capacidades, o de sus esfuerzos. Así, en lugar de rebelarse contra el sistema económico, el individuo se auto desvalida y se culpa, lo que genera un estado depresivo, uno de cuyos efectos es la inhibición de su acción. Y, sin acción, no hay cambio, no hay revolución!

10. Conocer a los individuos mejor de lo que ellos mismos se conocen

 En el transcurso de los últimos 50 años, los avances acelerados de la ciencia han generado una creciente brecha entre los conocimientos del público y aquellos poseídos y utilizados por las élites dominantes. Gracias a la biología, la neurobiología y la psicología aplicada, el “sistema” ha disfrutado de un conocimiento avanzado del ser humano, tanto de forma física como psicológicamente. El sistema ha conseguido conocer mejor al individuo común de lo que él se conoce a sí mismo. Esto significa que, en la mayoría de los casos, el sistema ejerce un control mayor y un gran poder sobre los individuos, mayor que el de los individuos sobre sí mismos.

Éstas y otras estrategias bien podrían estar siendo utilizadas por el "Club de Reflexión" denominado Club de Bilderbeg que reune a personalidades extremadamente poderosas del mundo político, económico, financiero, militar y de los servicios secretos del orbe (3).

Referencias:

(1)    http://www.syti.net/ES/Manipulations.html

(2)    http://es.wikipedia.org/wiki/Noam_Chomsky
(3)  http://www.syti.net/ES/SilentWeapons.html

HILDEBRANDT TEME MILITARIZACIÓN DEL GOBIERNO Y QUE INDULTO A FUJIMORI SEA CASI INMINENTE

El destacado periodista peruano comentó que, con el alejamiento de Perú Posible del gobierno, es probable que el partido oficialista busque el apoyo de los fujimoristas. Comentó que, con la toma de distancia del partido Perú Posible liderado por Alejandro Toledo por la militarización del gobierno, es probable que el grupo oficialista busque el apoyo de los fujimoristas.

“Con el retiro de Toledo, que es cualitativamente muy importante, el camino de Ollanta Humala probablemente se cruce con el del fujimorismo. Va a necesitar parlamentariamente al fujimorismo”, manifestó a Panorama.

En ese sentido, enfatizó que el indulto al expresidente Alberto Fujimori, preso en la DIROES por delitos de lesa humanidad, es “casi inminente”.

“El indulto a Fujimori es altísimamente probable. Creo que es casi inminente y me parece lógico, porque la deserción virtual de Alejandro Toledo convierte en una necesidad perentoria recomponer esa mayoría congresal”, indicó.

Asimismo, al comentar la designación de los nuevos integrantes del Consejo de Ministros, presidido por Óscar Valdés, expresó su preocupación: “No huelo a democracia, sino a endurecimiento, militarización”, señaló (1).

Por su parte el Diario La Primera (2)  calificó que “las pugnas al interior del gabinete humalista -que en su momento recibió elogios por su carácter diverso- ya no daban para más y Humala, que ya en la campaña dejó claro que apostaría por el pragmatismo, estaría optando por "sacrificar" el ala izquierdista de su gobierno. Apenas asumió el poder en julio pasado, los analistas habían advertido que a Humala no le sería fácil mantener el equilibrio entre el crecimiento económico y los grandes cambios sociales exigidos por sus bases. En el nuevo reordenamiento humalista, Lerner no sólo será reemplazado por Oscar Valdés Dancuart, un teniente coronel (R) al que Humala había confiado el Ministerio del Interior, sino que Luis Miguel Castilla, "garante" del manejo liberal de la cartera, se mantendría en su puesto”.

Referencias: 

(1) http://peru.com/actualidad/hildebrandt-indulto-fujimori-probable-y-casi-inminente-noticia-33504

(2) http://diario.latercera.com/2011/12/12/01/contenido/mundo/8-93650-9-temen-militarizacion-del-gobierno-de-humala-tras-cambio-de-gabinete.shtm